RISTRUTTURAZIONE E RIQUALIFICAZIONE EX “HOTEL POSTA”

Descrizione

Il fabbricato in oggetto è sito nel centro storico del Comune di Bormio, in zona pedonale, più precisamente è individuato al civico 66 di Via Roma.

L’hotel, dopo vari cambi di gestione è definitivamente chiuso dall’anno 2009; la riapertura dello stesso ad uso alberghiero non è
praticabile, visti gli ingenti costi di ristrutturazione, ma soprattutto per le dimensioni ridotte dello stesso, che non garantiscono un reddito di impresa minimo come dimostrato dai bilanci degli ultimi decenni di gestione alberghiera.

L’ex complesso alberghiero è costituito da un edificio principale (Hotel con camere e locali soggiorno) sito all’angolo tra Via Roma e Via Massimo Longa e da un ulteriore corpo di fabbrica più basso (ristorante, cucina centro benessere) che si dilunga dalla via Roma verso nord.
Il corpo di fabbrica principale è composto da un piano seminterrato e da 5 piani fuori terra; comprende ai primi due livelli la reception, locali di soggiorno, la centrale termica, bar e salette di lettura, mentre i piani superiori sono interamente destinati alle camere d’albergo.

Il corpo di fabbrica posto in aderenza (ovest) al principale è composto da un piano interrato e n. 2 fuori terra; al piano interrato sono collocali i locali di servizio all’albergo (lavanderia, magazzini, deposito sci, spogliatoi personale ecc.), mentre il piano terra è adibito a centro congressi, fitness e wellness.
Al piano superiore trovano posto la sala da pranzo e la cucina con relativi servizi.
L’ulteriore corpo di fabbrica più a nord racchiude ai piani interrato e terra la piscina del centro benessere dell’albergo con relativi impianti, al piano primo la cucina (parte con celle frigorifere) ed al piano secondo un sottotetto.

La presente pratica edilizia riguarda l’attuazione delle opere oggetto del P.I.I. approvato con DCC n. 62 del 09/08/2016 e successiva variante approvata con DCC n° 50 del 23/12/2020, nonché opere di completamento e variante allo scaduto Permesso di Costruire n° 104/2017.

Le opere consistono principalmente nell’adeguamento estetico del complesso immobiliare costituente l’ex Hotel Posta; quanto già approvato, infatti, prevedeva la riqualificazione funzionale mediante il cambio di destinazione da ricettivo a commerciale-terziario dell’immobile, senza modifiche esterne. La volontà della proprietà unita ad un profondo studio progettuale hanno portato ad un risultato di riqualificazione “globale” dell’immobile, prevedendone l’adeguamento anche dal punto di vista architettonico e paesaggistico; l’edificio, infatti, è collocato nella via principale (Via Roma – la via commerciale del paese) del nucleo storico di Bormio, viabilità pedonale che qualsiasi turista in vacanza nella “Magnifica Terra” percorre almeno una volta durante il proprio soggiorno.
L’intento principale perseguito nella progettazione è quindi stato quello di ricondurre l’architettura dell’attuale fabbricato il più possibile vicino a quella “storica” dell’edificio, tipica dei fabbricati del bormiese, compatibilmente con le funzioni da insediarvi.
Nelle cartoline d’epoca sopra riportate si riscontrano i caratteri stilistici storici dell’edificio quali:
- forma planimetrica regolare;
- tetto a padiglione;
- linearità delle facciate con aperture allineate su tutti i piani;
- basamento con materiale differente diviso dai piani alti con marcapiano (cornicione);
- accesso sia dalla “piazzetta” ad ovest che dalla via Roma a sud;
- colorazione facciate con tinte delle terre tenui;
- ante colore verde.
Le modifiche esterne previste rispetto a quanto precedentemente approvato consistono infatti nei seguenti aspetti:
- regolarizzazione della morfologia dell’edificio principale (corpo ex albergo-camere) mediante l’eliminazione delle superfetazioni sul prospetto nord parte est, eliminazione delle linee di copertura attuali con formazione di tetto a padiglione e conseguente regolarizzazione planimetrica dei piani quarto e quinto;
- regolarizzazione della morfologia dell’edificio ex corpo ristorante-cucina mediante l’eliminazione
di tutte le coperture esistenti oltre a quelle della sala da pranzo e del mapp. 578;
- riqualificazione energetica con eliminazione, dove possibile, dei ponti termici mediante realizzazione di cappotto termoisolante esterno (a partire dal piano secondo + 4,50m ca. da pavimentazione via Roma);
– rivestimento del basamento in bugnato di pietra, con ripristino del cornicione a separazione dei piani alti isolati esternamente (cappotto);
- rimodulazione delle aperture della parte alta (allineamento con quelle esistenti ai piani inferiori) e adeguamento di quelle dei piani con destinazione “commerciale” per realizzazione vetrine;
- ripristino della “piazzetta” ad ovest dell’edificio principale ed interposta con l’ex corpo ristorante mediante la demolizione del solaio esistente (terrazza) a ridosso della via Roma;
- ripristino dell’accesso su via Roma;
- ripristino dei cromatismi originali delle facciate e delle ante;
- riposizionamento del vano ascensore in posizione esterna sul prospetto ovest al fine di servire tutti i livelli del complesso immobiliare (posti su differenti livelli -edificio principale e ex corpo ristorante).

Le modifiche sopra riportate, in particolare per quanto riguarda la regolarizzazione morfologica
dell’edificio principale, comportano un incremento di superficie lorda e di volume rispettivamente di
66,40 mq e 539,30 mc (dettagli su tav. V 23).

Le destinazioni d’uso da insediare sono quelle già previste dai PII approvati; la destinazione d’uso
prevista per la “parte commerciale” è la DCOM-SVC, ovvero unità commerciali con superficie di
vendita inferiore a 150 mq, il tutto in conformità a quanto stabilito nel PII approvato, in particolare a
quanto riportato nella convenzione urbanistica stipulata con il Comune di Bormio in data 19/04/2017
(atrt. 2 e 2bis).
Per quanto attiene invece la destinazione d’uso della parte con destinazione terziaria sarà generalmente la DDIR.1, ovvero attività direzionali e del terziario in genere che hanno una SLP inferiore ai 150 mq; per la destinazione terziaria non sono stati comunque posti limiti di SLP per singola attività terziarie.
Come per il PII approvato nel 2020 è prevista la realizzazione di 8 unità commerciali ai piani bassi dell’edificio (fino al piano primo-rialzato compreso e secondo corpo ex ristornate), mentre ai piani superiori (da piano secondo compreso corpo principale ex camere) saranno ricavate n° 4 unità terziarie al piano secondo e n° 3 per piano dal piano terzo al quinto, per un totale di n° 13 unità terziarie.